A compra e venda de um bem imóvel, por envolver valores consideráveis por se tratar de um bem de raiz, deve cercar-se de cuidados, tanto por parte do comprador, quanto do vendedor.

O contrato de compra e venda é um negócio jurídico bilateral, pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir a propriedade, no caso, de um imóvel, à outra (comprador), mediante o pagamento de um preço.

Importante observar que o contrato de compra e venda produz apenas efeitos jurídicos obrigacionais, não operando por si só a transferência da propriedade, mas apenas a simples obrigação de fazê-la.

No direito brasileiro, a transferência da propriedade decorre da constituição do título (contrato) e de uma posterior solenidade (modo – registro do bem imóvel).

A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço, conforme dispõe o art. 482 do Código Civil.

Se a venda de um imóvel alcançar valor superior a 30 (trinta) vezes o valor do salário mínimo vigente no País, é essencial que essa venda se dê por escritura pública, conforme disposição expressa do art. 108 do Código Civil.

Somente nos contratos onerosos (onde há o pagamento do preço) o vendedor responde pela evicção, na forma do art. 447 do Código Civil. Dá-se a evicção quando o terceiro (titular de direito com causa antecedente ao negócio jurídico celebrado entre o vendedor e o comprador) sai vitorioso de uma intervenção decorrente de uma ação expropriatória ou reivindicatória.

São elementos essenciais da compra e venda o consentimento, o preço e a coisa.

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão disciplinados pelo art. 35-A, da Lei nº 4.591/64 (Lei da Incorporação Imobiliária); já os decorrentes de loteamentos são regidos pelo art. 26-A, da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

As despesas do contrato de compra e venda encontram-se disciplinadas no art. 490 do Código Civil que dispõe serem as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (entrega da coisa – o bem não pode ter débitos ou gravames). Aliás, o art. 502 do Código Civil dispõe que o vendedor responderá por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

Providência importantíssima para a compra de um imóvel é a certidão atualizada de matrícula/transcrição junto ao Cartório de Imóveis da Circunscrição onde está localizado o bem que se vai adquirir e as certidões de distribuição de ações junto às Justiças Estadual, Trabalhista e Federal.

Isso porque, dispõe o art. 792 do Código de Processo Civil que se considera fraude à execução a venda de bem imóvel quando sobre o mesmo:

a) Pender sobre o bem ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no registro público;
b) Quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução;
c) Quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
d) quando ao tempo da alienação (venda) ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
e) Nos demais casos determinados em lei.

A alienação (venda) em fraude à execução é ineficaz (não produz efeitos) em relação ao exequente (credor).

No caso de aquisição de bem que não se sujeita a registro, o terceiro adquirente tem o dever de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões necessárias, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se situa o bem.

Essas são as providências necessárias para a compra e venda de um bem imóvel, além das demais documentações já citadas na dica da semana, que você pode conferir nas redes da TV Cenário.

Consulte um advogado para examinar a documentação do imóvel que pretende adquirir, solicite do vendedor as documentações necessárias para resguardar seus direitos e realize o sonho da casa própria.